『工事請負契約を結ぶ』

2006年7月、「建築確認」も降りて、
今日は、建設会社さんとの「工事請負契約」の書類を
交わす日です。

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■これからの日程や工事内容について
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Ｔ専務さんがいらっしゃって、いよいよ工事契約を交わす
ことになります。やっぱり、ちょっとドキドキします。

が、いきなり契約書に署名と捺印ではなくて、
その前に、これからの日程や工事内容の具体的な方法について
話を交わします。

　(1)契約後、すぐに「地縄はり」という作業で、敷地内におおまかな建物位置を設定する。
　(2)「ベンチマーク」という高さの基準になるポイント（ピン打ち）をつくる。
　(3)土工事に入る前に、浄化槽を埋める工事をする。
　(4)その後、建物位置を正確に設定する「丁張り（遣り方・墨出し）」をする。
　(5)土工事、基礎工事と進んで、8月上旬に建て方・上棟する予定。
　(6)建物の完成は、10月10日を予定日とする。

などが、話し合われました。この完成予定日も契約事項の1つなので、それに至る
道筋を聞いて理解します。

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■「工事請負契約」締結
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そうしたら、いよいよ具体的な契約に入ります。
Ｔ専務さんが作ってきた契約書2通（同じもの各1）について、
順を追って説明を聞き、確認していきます。
前回、事前協議で話し合った内容が反映されているかも確かめます。
以下、その概略が次のようになりました。

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　　【工事請負契約書】
　　(1)発注者名･･･これは、私たち夫婦の連名
　　　　　　　（住宅ローン契約や、登記にもかかわります。）
　　(2)請負者名･･･法人としての建設会社名
　　(3)工事名　･･･「○○邸新築工事」
　　(4)契約事項の元になる書類などについて･･･
　　　　　　　　1.以下記載の条項
　　　　　　　　2.工事請負契約約款（契約書添付）
　　　　　　　　3.設計図16枚
　　　　　　　　4.仕様書1冊
　　(5)工事場所･･･住所・地番
　　(6)工期　　･･･着手年月日　→　完成年月日
　　(7)引渡しの時期･･･完成の日から7日以内
　　(8)請負代金額（工事価格、消費税額）
　　(9)請負代金の支払
　　　　　　　　前払い･･･契約成立時に○○万円
　　　　　　　　部分払･･･　　　　　　○○万円
　　　　　　　　完成引渡しの時に･･･　○○万円
　　(10)工事範囲･･･建築工事一式、外構工事含む
　　　この契約の証として本書2通を作り、当事者及び保証人が記名押印して、
　　　当事者がそれぞれ1通を保有する。
　　(11)年月日
　　(12)発注者署名・押印
　　(13)請負者署名・押印･･･代表取締役　署名・押印（会社印、代表取締役印）
　　(14)監理者署名・押印
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契約書2通それぞれに、署名、捺印をし、収入印紙を貼り、ここにも捺印。
こうして、建設会社と私たちの契約が締結されました。

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■着手金（前払金）の支払い
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続いて、契約書にも謳ってあるように、第1回目の支払い
＝「着手金」を支払いました。
高額ではありますが、大事なことなので、Ｔ専務さんも
一枚一枚お札の枚数を数えます。どんなに時間がかかっても
キチンとやらないと後々トラブルの元にもなりかねません。
どんなに信用している間柄でも、おろそかにはできないことです。

さらに、先日やっていただいた解体工事の代金も、
ここで支払いました。

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■契約はやはり緊張します
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契約が終わったところで、やっと一息です。
お茶を飲みながら、自分が結構緊張していたことに気づきます。
まぁ、金額からすれば、そんなに大きいほうでもないのかもしれませんが、
それでも、個人として扱うお金としてみれば、やはり高額です。

Ｔ専務さんは、明日から早速、現場工事をスタートさせるとのこと。
梅雨も明けない頃でしたので、雨が降ったりやんだりの毎日でしたが、
工事が安全に順調に進んでいくことを確認し合い、
工事契約の会が終了したのでした。

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『工事契約の事前協議をする』

2006年の7月に入ってすぐの頃、

もうじき確認申請も降りそうだという感触もでてきて、

工事を開始するにあたって、工事契約についても

進めることになりました。

ついては、どんな契約にするかを事前に話し合うことにしました。

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■工事費の支払い回数と時期について

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まず、工事費を支払う時期について、建設会社の我が家の担当を

してくださっている、Ｔ専務さんと話し合いました。


〈支払い時期と金額の取り決め〉

　第1回目〈着手金〉･･･契約後すぐ･･･400万円

　第2回目〈中間金〉･･･上棟後･･･････400万円

　第3回目〈最終精算〉 竣工後･･･････540万円（残額）＋追加工事分


おおむね、一般的な例にならったつもりです。

「着手金」「上棟後」「完成後」の各時期にあわせています。

もっと細かく考えるならば、各時期の出来高に応じて金額を

決めるということもあるかもしれませんが、今回は、そこまで

細かくせず、おおよそ3分割にしました。


本当は、着手金の1/3は、少し多いかもしれません。

全体を4回、5回に分けるとか、方法はいろいろあると思いますので、

それぞれの建て主さんと請負者の関係や実情に合わせて

アレンジしたらいいのだと思います。


よく、こういう決め事には、定型パターンがあるように

思われていますが、あるにはあっても、そんなに

がんじがらめのものでもありません。

意外と融通の利くものです。


キチンとした業者さんほど、その辺の相談にのってくれて、

そのときの実情にあった方法の合意点が見出せるものです。

逆に、「こういう風に決まっているんだ。」と押し通す方は、

ちょっとあやしいかもしれません。


私が見た、最もキッチリとした支払い例は、

全体を6回に分け、「着手金」を1/6、工事開始直後に1/6。

上棟時に1/6、内装工事着手時に1/6。

完成後も、引渡し時に1/6。少し住んでみてから1/6。

というものでした。


このくらいにすれば、互いに緊張感は継続します。


建築工事のトラブルでも、先にほとんど全額支払ったのに、

工事がストップしてしまっているという実例も時々聞きます。

建て主も施工者も気持ちよく仕事を進めるためには、

どんなに互いを知っている仲だとしても、最低限の緊張感は、

必要ではないかと思っています。

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■契約の収入印紙

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「請負に関する契約書」を交わすときには、その額面に応じて、

収入印紙を張るルールになっています。（印紙税法）

我が家の場合は、1,340万円ですので、

「1千万円を越え、5千万円以下のもの」に該当しましたので、

2万円の収入印紙を貼らなければなりません。


ただし、平成23年3月31日までの期間は、

1千万円を超える建設工事にかかる契約の場合、軽減措置特例が

ありましたので、1万5千円になりました。


契約書は、互いに1通ずつ保持するので、2通つくります。

収入印紙もそれぞれに1万5千円ずつ貼ることになります。

それを、今回は、互いに1万5千円ずつ出し合って貼ることに

取り決めました。


(注)2011年12月の現時点では、この特例が平成25年3月31日まで延長されています。

詳しくは、国税庁ホームページ→http://www.nta.go.jp/

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■契約内容を夫婦で確認しあう

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Ｔ専務さんと事前に協議した契約内容、支払い時期・金額等を

妻にも目を通してもらい、互いに共通理解にしました。

これからは、高額のお金が右から左へと動いていくので、

事前に分かり合っていることは重要です。


住宅ローンのお金は、基本的に建物が出来上がってからでないと

使えるお金になりませんから、それまでの間、契約時、中間時などに

どこから、どのお金を融通するかを夫婦で決めておきました。

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